последствия нерегистрации договора аренды
Арендатор по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному 2 или 3 марта г., может лишиться возможности противопоставить свои права третьим лицам. Проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». Пленум ВАС РФ в рассматриваемом проекте предлагает признавать договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены 2 или 3 марта г. и не зарегистрированы по правилам ст. ст. , 6. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды. Автор: Алексей Сорокин. Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист. E-mail: helps-jurist.run@helps-jurist.ru  Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи Гражданского кодекса РФ). июня Ответственность за нерегистрацию договора аренды. Тема: Юрпрактикум. Есть ли ответственность у арендатора, если он не регистрирует договор аренды помещения в регпалате расскажет эта статья.  Незарегистрированный договор считается незаключенным, а поэтому он не существует и не порождает правовые последствия для третьих лиц. Для самих же сторон договорбудет порождать только те правовые последствия, которые связаны с необходимостью его регистрации и исполнения ряда его условий, которые не затрагивают интересы третьих лиц. В законе предусмотрена обязательная государственная регистрация: договоров с недвижимым имуществом.

последствия нерегистрации договора аренды
Похожие материалы
последствия нерегистрации договора аренды
О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации. Разбираемся в нюансах
последствия нерегистрации договора аренды
Какие последствия грозят арендатору, если сделку об участке не зарегистрировали
начальник паспортного стола

helps-jurist.ru: Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Страна Советов
последствия нерегистрации договора аренды
Договор аренды не зарегистрирован последствия
последствия нерегистрации договора аренды
последствия нерегистрации договора аренды

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества. Так, например, перенаем должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи Гражданского кодекса РФ.

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ.

Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Первоначальный договор аренды прошел государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре состоявшейся.

В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору.

В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключенными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам в случае признания договора незаключенным. Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды.

При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска Определение Верховного Суда РФ от Согласно статье Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения.

Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдается им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость далее — НДС , который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у нее отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль.

Подобная позиция содержится в письме Минфина России от Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтвержден, понесенные расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи.

Согласно пункту 3 статьи Налогового кодекса РФ налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости?

Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи Гражданского кодекса РФ, является незаключенным и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога.

Договор аренды на неопределенный срок ни одному из этих условий не соответствует, поскольку не содержит точный срок, в течение которого он действует, и неизвестно, сколько он будет действовать.

Стороны заключили договор аренды сроком с 1 июля года по 28 февраля года. Затем стороны подписали дополнительное соглашение, по которому после 28 февраля года договор автоматически продлевался на тех же условиях на каждый последующий год. Арендодатель 27 января года отправил арендатору уведомление, в котором сообщил, что не желает продлевать договор, и потребовал не позднее 28 февраля года вернуть помещения по акту приема-передачи.

Арендатор помещения не вернул. Поэтому арендодатель обратился в суд с требованием обязать арендатора вернуть помещения и признать договор прекратившим свое действие. Суд первой инстанции отказал в иске, поскольку посчитал, что стороны продлили договор аренды на неопределенный срок, а истцом не был соблюден порядок расторжения договора.

Апелляция поддержала выводы первой инстанции, но указала, что стороны продлили договор на один год. Кассация посчитала, что поскольку договор автоматически продлевается на тех же условиях на каждый последующий год, то срок действия договора не определен. Поэтому суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны продлили договор на неопределенный срок постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 марта г.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора ч. Это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут регистрировать договор, кто будет платить за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т.

Имеет смысл заранее прописать эти условия в договоре. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора, несет Арендатор. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения.

Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендатору лучше не включать в договор условие о том, что договор аренды регистрирует арендодатель.

Дело в том, что сама по себе регистрация договора создает лишь обязанности для арендодателя, но при этом не дает никаких преимуществ. А значит, у арендодателя нет стимулов регистрировать договор. Кроме того, арендатор сам может зарегистрировать договор. Если же договор так и останется незарегистрированным, арендатор не сможет воспользоваться теми гарантиями, которые ему предоставляет закон.

Кроме того, если недобросовестный арендодатель подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами, то возникает риск, что другой арендатор первым подаст документы на регистрацию.

В этом случае Росреестр зарегистрирует именно тот договор, который первым передали на регистрацию со всеми необходимыми документами. По этой причине в договоре лучше написать, что зарегистрировать договор должен арендатор. Чтобы зарегистрировать договор, нужно представить в отделение Росреестра:. За регистрацию договора аренды нужно заплатить госпошлину в размере 2 тыс.

Если одна сторона — гражданин, а другая — компания, то можно сэкономить на госпошлине. Для этого нужно возложить обязанность по регистрации договора на физическое лицо. Арендатор может сам обратиться в регистрирующий орган или же подать в суд иск о регистрации договора.

Самостоятельно зарегистрировать договор. Поскольку договор можно зарегистрировать по заявлению одной из сторон, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган вместо арендодателя. Для этого необходимо представить все необходимые документы.

Преимущество такого способа — оперативность. Росреестр зарегистрирует договор быстрее, чем суд рассмотрит дело. Недостаток состоит в том, что арендатор таким образом не сможет заставить арендодателя исполнить свои обязанности по договору. Например, обязанность заплатить госпошлину за регистрацию. В этом случае арендатору придется самому нести все необходимые расходы.

А чтобы возместить такие расходы с арендодателя, все равно придется обращаться в суд. Подать иск о регистрации договора. Если арендодатель уклоняется от регистрации договора, суд по иску арендатора может вынести решение о регистрации договора. В таком случае Росреестр зарегистрирует договор по решению суда. Преимущества такого способа — надежность и минимальные расходы.

Доказать, что контрагент уклоняется, как правило, не сложно. Госпошлина за подачу иска будет небольшая, и ее потом можно возместить за счет арендодателя. Недостаток — медлительность. Сначала арендатору нужно будет направить арендодателю претензию и только затем обратиться в суд, который будет рассматривать дело несколько месяцев.

Арендатору нужно регистрировать дополнительные соглашения, которые меняют предмет договора, изменяют срок аренды или размер арендной платы, наделяют арендатора преимущественным правом заключить договор на новый срок.

Регистрация договора нужна только для того, чтобы о договоре знали третьи лица. Поэтому и дополнительные соглашения нужно регистрировать лишь в тех случаях, когда они могут повлиять на взаимоотношения с третьими лицами. Например, соглашение об изменении банковских реквизитов сторон затрагивает только арендатора и арендодателя. А вот соглашение о пролонгации договора на новый срок уже влияет на взаимоотношения с третьими лицами, поскольку в течение всего срока аренды имущество будет под обременением.

Соглашение об уменьшении арендной платы также стоит зарегистрировать, поскольку у арендатора будет преимущественное право заключить договор на новый срок именно с таким размером арендной платы. За регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды нужно заплатить госпошлину в размере руб. За регистрацию соглашений о расторжении договора аренды, если такую обязанность стороны в договоре возложили на арендатора, платить госпошлину не нужно.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды прекращает обременение недвижимого имущества в виде аренды. Если по условиям договора одна из сторон имеет право отказаться от договора, который ранее зарегистрировали, то стоит установить правило: обязанность зарегистрировать прекращение договора несет сторона, по инициативе которой договор прекращается.

За внесение в ЕГРН записи о прекращении аренды платить госпошлину не нужно. Если сторона заявила об отказе от зарегистрированного договора, то нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от исполнения: при определенных условиях либо в любом случае.

Если договор предусматривает право стороны немотивированно отказаться от исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРН.

К такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении ценного письма с описью вложения и т.

Если сторона имеет право на односторонний отказ от договора только в случае нарушения со стороны контрагента либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора.

Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от договора, вправе обратиться в суд с иском признать договор прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Если стороны не зарегистрировали договор аренды, который нужно было зарегистрировать, то во взаимоотношениях друг с другом они все равно не вправе ссылаться на незаключенность договора, чтобы не исполнять свои обязательства.

Регистрация договора нужна лишь для того, чтобы защитить третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако сами стороны обязаны исполнять условия договора независимо от того, зарегистрировали они договор или нет.

Например, арендодатель не сможет отказаться исполнять договор лишь потому, что считает договор незаключенным. А арендатор не вправе по этой же причине отказаться вносить арендную плату по договору.

В то же время незарегистрированный договор не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору.

Это связано с тем, что если договор не зарегистрирован, то третьи лица не могут знать о нем. По этой же причине сами стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Дело в том, что преимущественное право — это право на преимущество перед третьими лицами. А поскольку договор стороны не зарегистрировали, то и преимущественного перед третьими лицами права заключить договор на новый срок у арендатора нет. Стороны заключили договор аренды и зарегистрировали его. Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, которым снизили размер арендной платы.

Это соглашение стороны не зарегистрировали. Через месяц стороны расторгли договор. Однако за последний месяц арендатор ошибочно перечислил арендную плату в прежнем размере. Арендатор посчитал, что арендодатель получил неосновательное обогащение, направил контрагенту претензию и затем обратился в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали, поскольку стороны дополнительное соглашение не зарегистрировали. Кассация с этим не согласилась и привела такие аргументы. Если соглашение не зарегистрировано, это не освобождает стороны, которые договорились обо всех существенных условиях сделки, от исполнения принятых на себя обязательств.

Поэтому дополнительное соглашение, которое не прошло госрегистрацию, обязательно для сторон, его подписавших. Сторона незарегистрированного договора не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность п. Кассация отменила обжалуемые акты и удовлетворила заявленные исковые требования постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 марта г.

Сохранить себе. Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Вы нашли ответ на свой вопрос на профессиональном сайте для юристов-практиков. Сейчас на нашем сайте 70 тысяч ответов на повседневные вопросы юристов и мы публикуем новые каждый день.

Зарегистрируйтесь, чтоб получить доступ ко всем ответам. Это быстро и бесплатно. Потратьте минуту на регистрацию, чтобы скачать файл и получить полный доступ к любым шаблонам документов для юротдела.

В каких случаях можно отказаться от договора аренды

возврат обеспечения контракта по 44 фз